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關于發布《浙江省房地產估價技術指引》第1號的通知

浙估協〔201646

各房地產估價機構、房地產估價師:

為了更好地貫徹執行《中華人民共和國資產評估法》和國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-2015,協會估價技術委員會調研起草了《浙江省房地產估價技術指引》第1號,經估價技術委員會全體會議審核、并在房地產估價報告抽檢中試用,技術指引對進一步規范房地產估價活動具有補充完善的積極作用。現決定予以發布,在全省房地產估價活動中推廣使用。《浙江省房地產估價技術指引》也是我省房地產估價報告評審標準的補充依據之一。

附件:浙江省房地產估價技術指引第1

浙江省房地產估價師與經紀人協會

2016913

附件:

浙江省房地產估價技術指引第1

一、估價報告分為估價結果報告和估價技術報告。向估價委托人提供的可以僅為估價結果報告,但要在估價委托合同中作出不提供估價技術報告的約定。房地產估價行業主管部門和房地產估價行業組織檢查時或出現估價糾紛時必須提供估價結果報告和估價技術報告。

二、估價報告中的《致估價委托人函》是估價報告的一個組成部分,必須與估價規范中規定的估價報告所有組成部分一起出具,不應單獨向估價委托人提供。

三、《房地產預評估函》、《房地產評估咨詢函》等屬于價格咨詢服務,不能作為起著價值證明作用的鑒證性估價報告使用,不承擔相應的法律責任。

四、估價報告中可不再使用中國注冊估價師專用章,但參加估價的注冊房地產估價師須在估價結果報告中由本人簽名及注明簽名日期,不得以個人印章代替簽名;可以只簽名不蓋個人印章,也可以既簽名又蓋個人印章。

五、估價報告使用期限應根據估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度確定,不宜超過一年,鑒于目前我國的房地產市場行情變化狀況,抵押目的的估價報告使用期限以半年左右為宜。

六、合法原則是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產,就應將其作為那種狀況的房地產來估價。無房地產權證的房地產(包括構筑物、附屬物),可以作為估價對象進行評估,但應根據估價目的,合理確定其價值。抵押估價、征收估價和司法拍賣估價時,建設工程規劃許可證未批準的房地產不宜列入估價對象范圍,確需列入估價對象范圍的,應由估價委托人出具書面意見。

七、估價對象的實際用途未經政府或有關部門認定或處理的,應根據估價目的確定估價所依據的用途。抵押估價和司法拍賣估價時,宜選擇登記用途和規劃用途。征收估價時,應按征收政策確定其用途。

八、估價對象的房屋安全、質量缺陷、環境污染、建筑面積、財務狀況(包括法定優先受償款)等,均是影響估價對象價值、價格的重要因素,建議估價委托人聘請具有相應資質的專業機構或者相應資格的專家先行鑒定或檢測、測量、審計等,再以專業機構或專家出具的專業意見為依據進行估價。未經具有相應資質的專業機構或者相應資格的專家先行鑒定或檢測、測量、審計的,應在估價假設中作出相應的假設。

九、評估抵押凈值時,由于土地增值稅征收政策復雜,需要扣減時,建議估價委托人聘請具有相應資質的專業機構或者相應資格的專家先行測算,否則應在估價假設中作出相應的假設。

十、在估價對象變現能力分析時,應準確分析估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區位、開發程度、價值大小及房地產市場狀況及拍賣或變賣時受讓人心理因素等對估價對象變現能力的影響。特別是項目定位有重大缺陷或價值特別巨大的通用性又較差的估價對象以及大型在建工程,要充分預期拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度。

十一、運用基準地價系數修正法評估土地價值時,宜選用發布時間三年以內的基準地價文件,不應選用發布時間超過六年的基準地價文件,當選用發布時間三至六年的基準地價文件時,應充分說明選用的合理性。

十二、在估價結果報告中的估價結果可單列最終評估價值而不列不同估價方法的測算結果。

十三、在評估活動中使用的有關文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性應進行核查和驗證,難以驗證的,應由委托人在其提供的文件、證明和資料復印件上簽字(提供人是單位的應蓋章),委托人應當對其提供的權屬證明、財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責,并在估價假設中作出相應的假設。其文件、證明和資料的交接都應有簽收記錄并存檔。

日期:2016-10-12
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