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地價評估中土地開發程度的設定及土地開發費用淺析
 
摘自《中國房地產估價與經紀》2016年1期
作者:張濤
 
摘要:
本文就地價評估中不同情況下土地開發程度的設定難點、存在誤區進行了具體的分析,同時根據具體項目,運用建設工程計價定額,對土地開發費用及其構成進行了分析,并擬定出成都地區“通”、“平”費用在土地開發費用中的區間值。
關鍵詞:
地價評估;土地開發程度;土地開發費
 
一、現行技術標準規范對土地開發程度的規定
所謂土地開發程度,是指土地的基礎設施建設和開發的狀況,一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等,也就是通常說的“幾通一平”。
據《城鎮土地估價規程》( GB/T 18508-2014 ),“地價定義”對土地開發程度設定作了明確規定,在《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》(國土資廳發( 2013)20號)中對于場地“未通平”或“通平”不完全時的特殊情況處理提出了具體要求。因此,土地開發程度的設定是影響地價水平的一個因素,地價測算前,首先要明確“地價定義”中的土地開發程度及其設定理由,該項設定關系到地價的內涵和構成以及估價結果的使用。
二、基本術語釋義
(一)標準術語
根據《房地產業基本術語標準》( JGJ-T30-2003),土地開發程度設定有關術語概念如下:
生地( raw land ):完成土地征用,未經開發、不可直接作為建筑用地的農用地或荒地等土地。
毛地( undeveloped land):在城市舊區范圍內,尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。
熟地( cultivated land ):經過土地開發,具備基本建設條件的土地。
七通一平:開發建設場地在正式開工前,對場地進行的道路、供水、供電、供熱、供氣、排水及郵電通訊通暢工作及場地平整工作。
(二)對術語作展開性釋義
依據《房地產業基本術語標準》( JGJ-T30-2003 ),以及土地估價報告中對“地價定義”的要求,筆者對以上術語作展開性釋義:
生地:指完成土地征用,未經宗地內外初級開發,宗地外尚未進行基礎設施開發,宗地內保持農用地或荒地等自然狀態,不可直接作為建筑用地的土地。
毛地:在城市舊區范圍內,宗地外具備市政基礎設施條件,如五通、六通、七通等,宗地內尚未進行拆遷安置補償,建筑物、構筑物尚未拆除及場地平整,不具備基本建設條件的土地。
熟地:經過土地開發,宗地外具備市政基礎設施條件,如五通、六通、七通等,宗地內已完成場地平整,具備基本建設條件,可以立即進行工程建設的土地。
三、地價評估中幾種土地開發程度的設定難點
(一)工業園區(開發園區)
某大型工業園區,分成若干個地塊,僅評估其中的三個地塊。。在園區外,分布有居住小區、學校等,基礎設施建設已達“六通”。三宗地因并非位于園區的邊界,宗地外(紅線外)仍是園區的土地,園區內正在進行場地平整,專用貨運碼頭、貨運鐵路線、污水處理站、變電站等正在建設,水、電、訊、氣等管網正在敷設。因工業園區的基礎設施一般是開發區管委會投資修建,“幾通一平”是工業園區內的基本要求,各種設施的主管(線)會建設到某宗地紅線外,宗地內的開發則是企業根據生產工藝要求自行建設,土地交付標準一般是達到場地平整,因此,可以設定為宗地外“幾通”、宗地內“場地平整”。
(二)獨立工礦區(點)
獨立工礦區(點)一般距城市規劃區較遠,可能相距幾十、上百公里,宗地外的基礎設施由政府開發建設,但并不完善,有的市政管網并未接到宗地外紅線外,宗地內企業自行投資進行基礎設施建設。如某宗地外僅通電、訊、道路,宗地內企業建有供水系統、污水處理設施,出現了宗地內比宗地外開發程度高的情況,可按土地實際開發程度設定為宗地外“三通”、宗地內“五通一平”。
(三)水電站、輸變電線路等
水電站占用的土地一般呈線狀,有時邊界距離可達幾十公里,流域內溝壑縱橫,地勢陡峻,地質構造復雜。水電站的引水工程從大壩(取水口)到引水管道、壓力前池(調壓井),這一段路線很可能宗地紅線外就是農用地、林地、河灘地或坡地、荒地,如果是通過隧洞引水,那宗地外無論開發與否都與估價對象沒多大關系;而發電廠房的土地,宗地外一般通電、訊、道路,宗地內通給排水、電、訊、道路。如果是水電站不同位置如大壩(取水口)、發電廠房等分別辦了《國有土地使用證》,可分別設定為宗地外“生地”、宗地內“場地平整”或宗地外“三通”、宗地內“場地平整”;但如果是估價對象宗地只辦理了一本《國有土地使用證》,考慮到發電廠房對于電站來說處于核心位置,可以設定為宗地外“三通”、宗地內“場地平整”,但在開發費用上應進行減價修正,因為達到此種開發程度只是電站占用土地的一小部分。
輸變電線路是典型的點狀土地,距離遠、跨度大,電力鐵塔基座所占的幾平米、十幾平米土地之外,可能就是農用地、坡地、荒地,宗地外一股沒有基礎設施或有但與估價對象無直接關系,所以,可設定為宗地外“生地”、宗地內“場地平整”。
(四)城市建成區內地勢起伏較大的土地
估價對象處于城市建成區內,臨江(河),宗地呈條狀隨河岸延伸,宗地內地勢起伏較大;臨河岸處高差可達幾十米,呈陡坡狀,規劃為普通商住小區,基礎設施宗地外達“六通”。根據同一區域類似房地產開發項目的具體情況,需要局部削平地形和土石方回填,且土石方工程量很大。因此,場地平整的費用對地價有明顯影響,可設定為宗地外六通”、宗地內“未場地平整”。
(五)地勢有一定起伏,但對工程建設無明顯影響的土地
城市規劃區內某宗地,宗地肉地勢有一定起伏,系低容積率住宅用地,規劃為修建高檔居住小區,基礎設施宗地外達“六通”,宗地內尚未進行場地平整,生長有農作物及喬木、灌木等綠色植被,這時,宗地內是否應該設定為“未場地平整”呢?根據規劃,該宗地的地形地貌適于建設別墅小區,別墅群往往是按組團規劃設計,高低錯落正是其特色,不僅利于造景,而且依地勢而建,節約了工程建設費用,如果全部推平,反而失去了項目特點。
同樣,有的工業項目,比如濕法煉鋅冶煉廠,生產工藝流程中有大量流體,地勢的起伏正好可以利用重力將流體通過管道輸送至下一工序,節約了生產成本,這樣的地形正是企業需要的。
以上兩種情況,地形地貌對于工程建設并沒有明顯影響,基本可以滿足工程建設要求,可以設定為宗地為“幾通”,宗地內“場地平整”。
四、基礎設施缺乏或需完善對土地價值的影響
案例一:某縣級市郊區一宗住宅用地,面積約10畝,鄰近某風景區,生態環境及自然風光很好,但連接外部的道路是連砂石路面,路基不足3米寬,附近沒有給排水、通訊、天然氣的市政管網,且近期亦無政府進行基礎設施建設的可能,由于基礎設施嚴重缺乏,很難達到開發建設條件,而且修建道路和敷設管線的工程費用可能并非一般企業和個人所能負擔,這種土地在市場上是很難成交的,或者成交的價格會很低。
案例二:城市建成區內的兩宗商任用地,A宗地通過一座大橋與城市道路相連,三面環河,B宗地則四面環河,兩宗地呈雙島形態,地理位置很好,適于整體開發為高檔居住小區和高檔度假酒店,實際開發程度為宗地外“六通”,宗地內“場平”。但是,為了達到正常開發建設條件,需要修建河堤、防洪渠,根據規劃,還必須修建兩島之間的橋梁。所以,并不是簡單的設定宗地外“六通”、宗地內“場地平整”就可以了,這種土地需完善的基礎設施建設費對地價有明顯影響。
類似的還有臨近江、河等水域的土地,若要正常開發利用,一般需要修建河堤、堤壩,如果不投入這部分土地開發費用,不用說產生正常的土地收益,就連人員和財產的安全性都成問題。
以上這幾種情況,基礎設施缺乏或需補充完善成為影響地價、甚至可能成為是否成交的主要制約因素,需要引起土地估價師和房地產估價師的重視。
五、土地開發程度設定的常見誤區
在地價評佔中,土地估價師及房地產估價師對“生地”、“毛地”、“熟地”等概念的理解含混不清,經常導致土地開發程度的設定出現偏差。以下是幾個常見誤區:
誤區一:城市規劃區內,某商住用地,市政供排水、電、氣、訊管網已接至宗地外(紅線外),宗地內已完成征用,有農作物生長,地勢略有起伏,宗地內設定為“生地”是否妥當?宗地外已經開發達“六通”,宗地內僅是尚未進行場地平整,由于地勢略有起伏,進行場地平整可能會有部分土石方工程量。因此,設定為宗地外“六通”、宗地內“未場地平整”更為合理。
誤區二:城市規劃區外,宗地外(紅線外)通供水、電、訊、道路,明溝排污,宗地內有魚塘、農作物及少量建構筑物,坡度約為10。,周邊多為農田、民房,基礎設施達到“六通”的宗地還遠在5公里之外,將其設定為宗地外“六通”,顯然是不符合土地的實際利用狀況,應設定為宗地外“四通”、宗地內“未場地平整”。
誤區三:主城區的某宗商住用地,擬重新規劃利用,地上有較多的建筑物、構筑物尚未拆除,土地開發程度設定為宗地內“毛地”,這顯然是沒有搞清“毛地”的概念。“毛地”中很重要的一點是宗地內“尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程”,按照這個解釋,土地征用手續尚未完成,則權屬上存在重大不確定性,可能直接影響估價結論的成立。所以,針對這種情況,可設定宗地內為“未場地平整”,同時應考慮拆除建筑物費用對地價的影響。
六、土地基礎設施開發及其費用構成案例分析
土地開發程度的設定必然會涉及到土地開發費用,從筆者接觸的土地估價報告來看,評估中土地開發費用取值較多的是采用基準地價評估報告中的“土地開發費用”,而土地基礎設施開發中的“通”和“平”究竟包含了哪些工程內容呢?下面通過一個具體案例,對土地基礎設施開發分部分項工程以及土地開發費用的構成進行簡要分析,供大家交流、參考。
(一)土地開發案例分析
成都市某城鄉統籌城市配套基礎設施項目,處于城郊結合部,片區內房屋破舊,建筑擁擠,容積率低,土地利用率較低,周邊多為農田、民房、企業,環境臟、亂、差問題突出,需進行基礎設施改造,涉及土地整理面積590畝,項目實施后,可提供二類住宅用地315畝,由國土部門進行拍賣出讓。該案例工程內容、工程量、材料材質、規格見表1。
根據原建設部《市政工程投資估算指標》、《四川省建設工程工程量清單計價定額》、《四川省市政工程工程量清單計價定額》、主要材料預算價格、人工費用等取費標準,結合項目的具體情況,筆者對相關定額進行必要的換算后,采用概算指標投資估算法,確定土地開發費用單位指標,單位指標及取費依據見表1。
這是一個較有代表性的土地開發案例,其工程內容包括土方工程、片區道路及配套管網工程、橋梁工程、溝渠改造工程、配套公共服務設施、綠化工程,涵蓋了宗地內外的開發費用基本構成。因本文僅對宗地內外的土地開發費用進行分析,故分析內容未涉及該案例中的配套公共服務設施及市政綠地、防護綠地費用。
通過表1確定的費用單位指標,計算出本案例分部分項工程的投資估算費用,以可出讓土地(凈用地)315畝作為計算基數,將投資估算換算至可出讓用地的單位費用及占總費用的比例。詳見表2。
(二)土地開發費用可信度驗證及各項費用比較分析
該案例涉及土地整理面積590畝,可提供二類住宅用地315畝,出地率53.39 %。根據表2,土地開發費用為4449.062萬元。那么,該項目土地開發費用是否體現了《城鎮土地估價規程》所要求的“區域客觀性費用”呢?為便于比較,對以上單位費用取整后,通過與成都市現行基準地價評估報告中的“土地開發費用”(該項目實施時間與基準地價評估時間接近,具有較強的可比性)進行可信度驗證及各項費用比較分析,見表3。
通過表3可以看出,該案例與成都市現行基準地價評估報告中確定的土地開發費用水平幾乎一致,具有較高的可信度。表3中,道路工程、通電費用在土地開發費中占比居于較高水平,但差異較大,分別為38.03 %、26.54 %和11.27 %、27.49 %,這主要是由案例的具體情況不同造成的。而上水、排水、通氣、通訊和場地平整費用則具有趨同性,偏差在1% - 2.1%范圍內。
同時要指出,該案例因處于城郊結合部,附近就有市政管網,在實施該項目時,將市政管網延伸接入項目區內碰管方便。這實際上是多年來的市政基礎設施投入使該項目受益,減少了部分工程費用,否則,全部重新敷設管網,部分單位指標可能會更高。
(三)“通”和“平”在土地開發費用中的區間值確定
筆者根據以上分析,結合搜集的土地開發費用資料(計算過程與本案例類似),考慮成都地區的工程地質、地形地貌及區域經濟發展水平等因素,擬定出“通”和“平”在土地開發費用中的區間值,見表4。
筆者搜集的各地基準地價評估報告,其“土地開發費用”一般是土地估價師通過對開發區管委會、國土資源局、規劃和建設局、土地整理公司、市政工程公司、房地產開發商等的調查得來的,具有一定的可信度。但是普遍存在依據不足、一筆帶過、接給出費用標準等問題。這也許是由于不同行政區劃的經濟狀況、地形地貌、交通狀況、施工難度、現有基礎設施狀況等差異很大,土地開發費用確定上存在一定難度所致。但是,作為估價報告,沒有基礎數據、未建立數學模型、缺乏測算過程,其結論是難以令人信服的,這也是目前基準地價評估中的一個薄弱環節。
七、結束語
在對地價進行評估時,我們注意到了土地區位用途及規劃指標,而對土地開發程度對地價的影響則重視不夠,國內現有文獻資料針對該類問題的研究也較少。不同行政區劃、不同區域土地開發費用差異很大,如果能夠通過分析某區域內土地開發項目的費用構成,如市政工程綜合單價定額以及措施、規費、稅金,考慮綜合單價調整后,建立數學型,分析地價對不同規劃用途土地開發費用不同變量的敏感性,這對于土地估價師、房地產估價師更好地把握地價是有積極意義的。
日期:2016-7-6  
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