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圖說最新《物權法》司法解釋
 
摘自《中國房地產估價與經紀》2016年1期
 
《中華人民共和國物權法》于2007年10月1日起開始實施,是我國踐行依法治國方略的重要一步。然而縱觀我國改革開放三十年來民法領域的立法史,卻少有像《物權法》那樣引起巨大的爭議,與之配套的最高法院相關司法解釋同樣是命途多舛,從2008年開始征求意見,如今才正式公布實施。在此跟大家一起來探討一下,八年磨一劍、包含22條的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》究竟是何方神圣。
不動產登記“新規”
物權法實施多年來,什么糾紛屬于物權民事糾紛,什么糾紛屬于物權登記行政糾紛,一直是困擾大眾的一個大問題,結合本次司法解釋以及最高院記者會的內容,特制下圖供大家參考。
關于不動產登記的另外一個問題是,不動產登記產生什么效力呢,這次司法解釋除了過往的公示公信效力外,還規定了可以除外的情形。
預告登記“具體化”3
特殊物權有保障
《物權法》第二十八條規定了人民法院、仲裁委員會等機構作出的法律文書作出即產生物權效力,無需登記。但是在實踐中這類物權的外延以及如何獲得保護存在較大的爭議,這次司法解釋對這類特殊物權作了更加細致的規定。
首先,人民法院、仲裁機構作出的能夠產生物權效力的法律文書被限定在“改變原有物權關系的判決書”的范圍內;其次,這類特殊物權雖然未經登記,但是依然受到返還原物、排除妨礙、賠償損失等物權的司法保護。
舉個例子,如生效裁判文書針對某一共有協議作出裁判,分割爭議標的物,并確定了當事人所有的具體數額,則這個裁判直接導致物權變動而無需登記。若其他人對標的物造成損害的,裁判所確定的標的物所有人能夠主張損害賠償。但是,對于如要求將標的物交付給一方當事人這樣的裁判,則不會產生物權效力。
“強力”的優先購買權
對共有物權的優先購買權的細化規定是本次司法解釋的重中之重,涉及優先購買權的六個條文占了整部司法解釋接近三分之一的篇幅。
這次司法解釋中對優先購買權保護力度是前所未有的,文本中“其他按份共有人請求按照同等條購買該共有份額的,應予支持”的表述,使優先購買權的司法保護成為可能,而不是只能在事后主張損害賠償。
何謂“善意”
《物權法》是我國第一部規定善意第三人的法律,雖然只適用于物權領域,但是在司法實踐中,大量涉及善意第三人的非物權糾紛都在不同程度上參考了《物權法》的規定。本次司法解釋中特別對《物權法》所規定的“善意”作了闡釋。
應當注意的是,司法解釋中首次明確了需要登記的船舶、航空器和機動車等動產,只要交付就符合《物儀法》第一百零六條關于善意取得的規定中“交付”的條件,也就意味著,船舶、航空器和機動車的真實權利人,不得以上述動產未經登記為由主張善意取得不成立。
結語:“留白”的司法解釋
這部只有22條的司法解釋主要針對《物權法》總則部分作了細化規定,而對于分則里面所有權、擔保物權并未涉及。本次司法解釋只是我國物權體系乃至民法體系構建的其中一步,從本次司法解釋題目含有“(一)”字可以看到,審判機關對本次司法解釋中“留白”的問題是有預見的。
日期:2016-7-6  
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