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當前位置:首頁 >> 技術交流 >> 房地產評估 >> 努力做好為人民法院確定財產處置參考價服務的房地產估價工作
 

 

努力做好為人民法院確定財產處置參考價服務的房地產估價工作

柴 強

中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長

(2019年3月13日,北京)

 

一、做好這種估價的重大意義

房地產估價行業的“三大任務”:

1. 鞏固、深化和拓展業務;

2. 防止惡性壓價競爭;

3. 提高估價報告質量。

 

1. 鞏固、深化和拓展業務——

所謂“鞏固”,就是已有的業務不能丟,還要繼續做好;所謂“深化”,就是在做好現有業務的基礎上,要向縱深發展;所謂“拓展”,就是在做好現有業務的基礎上,

要在橫向上延伸。

2. 防止惡性壓價競爭——

目前,估價機構之間惡性壓價競爭十分嚴重,不僅把辛苦開拓的業務抵消了,還使估價流于形式、估價報告質量低劣,嚴重損害了房地產估價行業早期的良好專業形象。

《資產評估法》第二十條明確規定:評估機構不得“以惡性壓價……等不正當手段招攬業務”。

將根據這個規定和《價格法》等法律法規關于明碼標價的規定,通過估價機構“資信評價”等方式,要求估價機構制定收費標準,且收費標準要合理、要公示(在經營場所醒目位置公布、向行業組織備案),并要在估價活動中嚴格執行。

 

3. 提高估價報告質量——

估價報告是估價機構的“產品”,是估價師的

“作品”,必須保證應有的質量。

將加強估價報告抽查、評審,把抽查、評審

得分作為估價機構排名和“資信評價”的重要內容。

二、最高法的這種模式將會有示范作用

特別是其中的(1)“網絡詢價”,(2)依法分評估專業領域,(3)統一建立機構名單庫,(4)機構制定收費標準并報備及嚴格執行。例如:軍隊(已在著手準備);房屋征收;

金融部門……

三、這是一種什么估價?

這種估價是為人民法院確定財產處置參考價服務的估價,基本上是過去的房地產司法拍賣、變賣估價,是房

地產司法評估中的一種,其他的房地產司法評估主要有:(1)分家析產(如離婚、繼承遺產、兄弟分家);

(2)損害賠償;(3)定罪量刑。

在經濟下行過程中,不良貸款會增長,人民法院拍賣、變賣房地產會增多,為人民法院確定財產處置參考價服務的房地產估價業務會增加。

四、這種估價怎么稱呼好?

可供選擇的幾種稱呼:

1. 為人民法院確定財產處置參考價服務的房地產估價

2. 涉執房地產處置司法評估(《人民法院委托評估工作規范》第一條中有“人民法院涉執財產處置司法評估” 的說法)

3. 房地產司法處置評估(這是借鑒過去“房地產司法拍賣估價”這個簡明易懂的說法)

五、財產處置方式有哪些? (一)廣義上的財產處置方式: 1. 當事人協議處置;

2. 人民法院強制處置(也稱司法處置)。

(二)人民法院強制處置方式:

1. 拍賣;

2. 變賣(直接變賣、流拍后變賣)。

六、這次的重大變化

1. 用語上稱為“財產處置參考價”,簡稱參考價。

2. 增加了其他3種確定參考價的方式,并將“委托評估”作為最后選項。

3. 依法分評估專業領域:房地產類、土地類、礦業權類、珠寶玉石首飾類、資產類。

4. 最高人民法院與全國性評估行業協會建立司法評估機構名單庫,且每年重新確定。

5. 委托評估費用上:(1)評估機構報備收費標準,但不得高于全國平均水平的10%;

(2)提交評估報告時一并提交預估評估費交納通知書,之后可收到一半評估費;(3)財產處置成交的,采取就低不就高的原則;

(4)財產處置未成交的,采取實際支出的原則。

七、確定參考價的4種方式及其順序

(1) 當事人議價

(2) 定向詢價

(3) 網絡詢價

(4)委托評估

上述方式中,當事人議價、定向詢價的可能性不大,最高法大力推行“網絡詢價”。起草《確定參考價規定》過程中甚至有零元起拍,不要評估的建議。八、存在著“委托評估”與“網絡詢價”比拼

需要自問:“委托評估”是代表“舊勢力”,還是科學上就該這么做。

如果是代表“舊勢力”,我們自己就要及早投降。

但實際上并不是這么回事,主要是我們過去沒有做好。

“互聯網將會無處不在,也將會被人們所忽略”,就像我們過去曾經歷過的電燈、電話、小汽車等一樣。因此,互聯網就像計算器、Excel表、估價軟件等那樣,最終是輔助估價的工具。

因此,抵制、對抗無用,而要積極迎接挑戰,用做好

“委托評估”的實際行動,證明“委托評估”強于“網絡詢價”。

特別是如果“委托評估”做到了“精細化”(這次制定《涉執房地產處置司法評估指導意見》時就是抱著這種指導思想),電商們搞的“網絡詢價”就難以大行其道,甚至遲早會退出市場。

反之,“委托評估”仍然會被認為時間長、收費高、又不準,并且早晚,不僅在司法領域,而且會在其他領域,

“委托評估”將會被“網絡詢價”所取代。

 

補充說明評估的“精細化”與“模糊化”:各有利弊。

眼前看,“模糊化”在遇到當事人、利害關系人對評估報告或評估結果提出異議時有回旋余地。

但長期來看,必須走“精細化”道路,甚至估價師要像律師那樣出庭當“專家證人”。

因此,我們要“做難而正確的事情”。

九、這種估價的主要依據

1.《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》

2.《人民法院委托評估工作規范》

3.《房地產估價規范》

4.《涉執房地產處置司法評估指導意見》

(或者《房地產司法處置評估指導意見》)

(目前僅是內部研討稿,希望大家提出修改意見)

十、需要搞清的幾種價格及其關系 (1)市場價格(簡稱市價)或市場價值(2)評估價或評估結果(3)處置參考價(4)拍賣的起拍價 直接變賣的變賣價(5)處置成交價

十一、對評估對象的特別說明

(一)依法分評估專業領域

分為5大類:(1)房地產類,(2)土地類,(3)礦業權類,

(4)珠寶玉石首飾類,(5)資產類。

(二) “房地產類”的評估對象

為“房地產類財產”,但現實財產處置中的房地產類財產不一定是純粹的房地產,可能是以房地產為主的財產。也就是說,以房地產為主的財產應屬于“房地產類財產”,是房地產評估的對象。

(三) 評估對象財產范圍的界定

1.要在評估報告中說明評估對象的財產范圍,不得超出應有的財產范圍或遺漏應有的財產。這在本質上主要是根據查封、扣押、凍結以及需要拍賣、變賣的財產范圍來確定。

2.兩種極端相反情況要在評估報告中具體列舉說明:

(1) 評估對象的財產范圍一般為房地產,但是,如果包含不屬于房地產(不動產)的財產的,應在評估報告中對所包含的其他財產具體列舉說明。例如,評估對象的財產范圍還包含室內家具家電、機器設備、債權債務、特許經營權。

(2) 房地產的財產范圍一般為不動產,即房屋(或建筑物、構筑物)及其占用范圍內的土地(或建設用地使用權)和其他不動產,但是,如果評估對象的財產范圍不包含屬于房地產(不動產)的財產的,應在評估報告中對不包含的房地產類財產具體列舉說明。例如,評估對象的財產范圍不包含室內裝飾裝修、入戶門鎖、室內吊燈、馬桶、水龍頭、酒窖、建筑小品、假山、樹木。

 

十二、將下決心做好這種估價自律管理工作

將對入庫評估機構的評估報告進行抽查、評審;

對做得不好的,就從名單庫中除名。被除名的法律后果很嚴重。

十三、最后,希望大家一起努力

使房地產估價:既能掙錢,又受人尊重,還有些樂趣,也對社會有益,

甚至推動經濟社會發展進步!

 

謝謝!

中國房地產估價師與房地產經紀人學會

網站:www.cirea.org.cn、 www.agents.org.cn 微信:中國房地產估價、中國房地產經紀、中國住房租賃

 

日期:2019-4-11  
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